Япон улс хуучирсан кондоминиум барилгуудын дахин төлөвлөлтийг эрчимжүүлэх эрх зүйн шинэчлэл хийлээ

2025 оны 5 дугаар сард Япон улс “Барилгын нэгж өмчлөх тухай хууль” болон холбогдох бусад хуулиудад нэмэлт өөрчлөлт оруулж баталсан билээ. Уг өөрчлөлтүүд 2026 оны 4 дүгээр сарын 1-нээс хүчин төгөлдөр хэрэгжинэ.

Хот суурин газрын хүн амын дийлэнх нь кондоминиум хэлбэрийн орон сууцанд амьдардаг Япон улсын хувьд хуучирч муудсан барилгуудын асуудал сүүлийн жилүүдэд нийгмийн тулгамдсан сэдэв болоод байна. Өмнөх эрх зүйн зохицуулалтаар дахин төлөвлөлтийн шийдвэр гаргахад сууц өмчлөгчдийн 80-аас доошгүй хувийн дэмжлэг шаардлагатай байсан нь шийдвэр гаргах явцыг хүндрүүлж, хэрэгжүүлэх боломжтой сонголтууд хязгаарлагдмал байснаас олон төсөл удаашрахад хүрч аюулгүй байдал болон нийтийн ашиг сонирхолд эрсдэл үүсгэх нөхцөл бүрдэж байв.

Энэхүү шинэ нэмэлт өөрчлөлт нь гацсан төслүүдийг хөдөлгөж, дахин төлөвлөлтийн үйл явцыг бодитоор хурдасгахад чиглэж байна. Үүнд:

• Сууц өмчлөгчдийн саналын хувийг бууруулах
• Дахин төлөвлөлтийн арга хэлбэрийг өргөжүүлэх
• Эдийн засгийн урамшууллыг нэмэгдүүлэх
• Нутгийн захиргааны эрх мэдлийг тэлэх

Дахин барих шийдвэрийн босгыг буурууллаа

Кондоминиум барилгыг дахин төлөвлөхөд нэгж өмчлөгчдийн хурлаас “дахин барих шийдвэр” гаргах шаардлагатай байдаг. Өмнө нь нийт өмчлөгч болон саналын эрхийн 80 хувийн зөвшөөрөл зайлшгүй шаардлагатай байсан.

Шинэ зохицуулалтаар:

• Газар хөдлөлтөд тэсвэргүй, ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон барилгын хувьд зөвшөөрлийн босгыг 75 хувь болгон бууруулсан;
• Газар хөдлөлт болон түүнтэй адилтгах гамшгийн улмаас эвдэрсэн барилгын хувьд уг босгыг гуравны хоёр (2/3) болгосон байна.

Эдгээр бууруулсан босго нь шинээр нэвтрүүлсэн дахин төлөвлөлтийн бусад хэлбэрүүдэд мөн адил үйлчилнэ.

Түүнчлэн түрээсийн харилцааг зохицуулах механизмыг хялбаршуулжээ. Өмнө нь түрээслэгчийн тусгай зөвшөөрөлгүйгээр гэрээг цуцлах боломжгүй байсан бол одоо:

• дахин барих шийдвэр гарснаас хойш зургаан сар өнгөрсөн;
• түрээслэгчид зохих нөхөн олговор санал болгосон тохиолдолд түрээсийн гэрээг цуцлах боломжтой болсон.

Мөн холбоо барих боломжгүй өмчлөгчөөс шалтгаалан шийдвэр гацах асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор удирдлага боломжит бүх арга хэмжээг авсан ч холбоо тогтоож чадаагүй тохиолдолд шүүхийн шийдвэрээр тухайн өмчлөгчийг саналыг хасах зохицуулалтыг нэвтрүүлжээ.

Дахин төлөвлөлтийн сонголтыг өргөжүүлэв

Өмнөх зохицуулалтаар барилгыг бүрэн буулгаж дахин барих, эсхүл газрыг худалдах гэсэн хязгаарлагдмал хувилбар давамгайлж байсан бөгөөд өөр хэлбэрийн шийдэлд бүх өмчлөгчийн 100 хувийн зөвшөөрөл шаарддаг байв.

Шинэ хуулиар дараах уян хатан хувилбаруудыг хуульчилсан байна. Үүнд:

• Барилгыг бүрэн дахин барих;
• Барилга, газрыг хамтад нь худалдах;
• Барилгыг буулгаж, газрыг худалдах;
• Зөвхөн барилгыг буулгах;
• Барилгыг бүхэлд нь шинэчилж их засвар хийх.

Мөн зөвхөн одоогийн нэгж өмчлөгчдөөр хязгаарлахгүйгээр тухайн газрын өмчлөгч болон зэргэлдээ газрын өмчлөгчийг төсөлд оролцуулах, шинэ барилгад нэгж өмчлөх эрх олгох боломж бүрдүүлсэн. Ингэснээр талуудын ашиг сонирхлыг уялдуулах, төслийн цар хүрээ, эдийн засгийн өгөөжийг нэмэгдүүлэх нөхцөл бүрдэж байна.

Эдийн засгийн урамшууллын хувьд газар хөдлөлтөд тэсвэргүй барилгыг шинэчлэх тохиолдолд давхарын талбайн нэмэгдлийн (FAR) урамшууллыг хадгалахын зэрэгцээ барилгын өндрийн хязгаарлалтаас чөлөөлөх боломжийг олгосон нь төслийн санхүүгийн өгөөжийг дээшлүүлэх ач холбогдолтой гэж үзэж байна.

Орон нутгийн захиргааны оролцоог нэмэгдүүлэв

Хуучирсан барилга байгууламж нь фасад нурж унах зэрэг аюулгүй байдал, нийтийн эрүүл мэндэд сөргөөр нөлөөлөх эрсдэл дагуулж болзошгүй байдаг. Иймд шинэ хуулиар орон нутгийн захиргаанд дараах эрхийг олгожээ. Үүнд:

• Кондоминиум барилгатай холбоотой мэдээлэл шаардах, газар дээр нь шалгалт хийх;
• Зөвлөмж, чиглэл өгөх;
• Ноцтой эрсдэлтэй тохиолдолд дахин барих болон бусад арга хэмжээ авахыг албан ёсоор зөвлөмжлөх;
• Зөвлөмжийг үндэслэлгүйгээр хэрэгжүүлээгүй тохиолдолд олон нийтэд мэдээлэх;
• Шүүхэд хүсэлт гаргаж, шүүхээс томилогдсон захирагчийн удирдлагад шилжүүлэх тусгай дэглэм тогтоолгох.

Дүгнэлт

2025 оны энэхүү эрх зүйн шинэчлэл нь хуучирсан кондоминиум барилгуудын дахин төлөвлөлтийг бодитоор урагшлуулахад чиглэсэн цогц арга хэмжээ болж байна. Ингэснээр Япон улс хотын нягтаршил өндөр бүсүүдэд хуучирсан орон сууцны шинэчлэлийг системтэй, бодлогын түвшинд хэрэгжүүлэх шинэ үе шатанд шилжиж байна.

Эх сурвалж:

• Jonesday.com
• jdsupra.com